Grundidee

Ein transparenter Wohnungsmarkt würde die soziodemografische Struktur und Lebensgewohnheiten der Bevölkerung besser berücksichtigen. Verschiedene Aspekte gesellschaftlicher Entwicklungen bewegen sich jedoch unterschiedlich schnell und überlagern sich gegenseitig. Aktuell sorgen beispielsweise die Alterung der Gesellschaft und die Digitalisierung für sich wandelnde Bedürfnisse auf der Nachfrageseite. Dazu kommen exogene Schocks wie die Corona-Pandemie, welche einerseits bestehende Trends beschleunigen, andererseits aber auch disruptive Charakterzüge aufweisen. Da sich diese gesellschaftlichen Veränderungen und exogenen Einflüsse bisher kaum verlässlich und in Echtzeit beobachten lassen, entstehen temporäre Ungleichgewichte zwischen Angebot und Nachfrage im Wohnungsmarkt.

Das Ziel dieses Projekts ist es, die Marktransparenz zu erhöhen und damit dafür zu sorgen, dass das Wohnungsangebot den sich ändernden Bedürfnissen auf der Nachfrageseite gerecht werden kann. Mit einer neuen Datenquelle – Wohnungsbewerbungen und deren Verknüpfung mit soziodemografischen Merkmalen der Bewerbenden – soll ein neuartiger Nachfragemonitor entstehen. Dieser Monitor verfolgt die sich ändernden Bedürfnisse in Echtzeit und identifiziert Unstimmigkeiten zwischen Angebot und Nachfrage früh, geografisch eingegrenzt und nach Bevölkerungsgruppe. Diese Informationen können signifikant zu einer effizienteren Ressourcenallokation im Schweizer Wohnimmobilienmarkt beitragen und vor steigenden Leerständen oder nicht zielgruppenadäquaten Wohnungen aufgrund nicht nachfragekonformer Teilmärkte warnen.

Dazu wird einerseits ein Nachfragemonitor entwickelt, der abbildet, wie Schweizer Mietende momentan leben (Bestand), wie sie ihre Wohnsituation gerne ändern würden (Bewerbung auf Inserate) und wie oder wem dieser Wohnungswunsch erfüllt wird (Zuschlag). Zentral dabei ist, dass dies mit Daten gemacht wird, die tatsächliche Präferenzen von Mietenden aufzeigen (revealed preferences mittels verbindlicher Bewerbungen). Damit lassen sich Wohnpräferenzen zeitnahe, regional und für einzelne Bevölkerungsgruppen verfolgen. Potenzielle Fehlallokationen zwischen Angebot und Nachfrage können so früh erkannt werden.

Andererseits werden Marktanspannungen gemessen, um zu erkennen, wo es allenfalls Angebots- oder Nachfrageüberhänge bestehen. Hierzu dienen Indikatoren zu Mietzinsbelastung, Mietpreisen, Belegung und Flächenkonsum jeweils unterschieden nach Wohnungstyp, sozio-ökonomischen Merkmalen und Region/Markttyp.