Methodik
Grundidee
Der Wohnungsmarkt wird von verschiedenen wirtschaftlichen, sozialen und regulatorischen Faktoren beeinflusst, die auf die Nachfrage- und/oder die Angebotsseite wirken. Diese Faktoren entwickeln sich unterschiedlich schnell und überlagern sich gegenseitig. Aktuell sorgen beispielsweise die Alterung der Gesellschaft und die Digitalisierung für veränderte Bedürfnisse auf der Nachfrageseite. Dazu kommen exogene Schocks wie die Corona-Pandemie, welche einerseits bestehende Trends beschleunigen, andererseits aber auch disruptive Charakterzüge aufweisen. Da sich diese gesellschaftlichen Veränderungen und exogenen Einflüsse bisher kaum verlässlich und in Echtzeit beobachten lassen, und auch wegen der Trägheit im Wohnungsangebot, entstehen temporäre Ungleichgewichte zwischen Angebot und Nachfrage im Wohnungsmarkt.
Der vorliegende Nachfragemonitor soll die Marktransparenz erhöhen und dazu beitragen, dass das Wohnungsangebot den sich ändernden Bedürfnissen auf der Nachfrageseite besser gerecht werden kann. Mit einer neuen Datenquelle – Wohnungsbewerbungen und deren Verknüpfung mit soziodemografischen Merkmalen der Bewerbenden – entstand ein neuartiger Nachfragemonitor. Dieser verfolgt die sich ändernden Bedürfnisse und identifiziert Unstimmigkeiten zwischen Angebot und Nachfrage früh und geografisch eingegrenzt. Damit lässt sich unter anderem feststellen, welche Bevölkerungsgruppen Schwierigkeiten haben, auf dem Markt die benötigten Wohnungen zu finden. Diese Informationen können signifikant zu einer effizienteren Ressourcenallokation im Schweizer Wohnimmobilienmarkt beitragen und vor steigenden Leerständen oder nicht zielgruppenadäquaten Wohnungen aufgrund nicht nachfragekonformer Teilmärkte warnen.
Dazu bildet der Nachfragemonitor einerseits ab, wie Schweizer Mietende momentan leben (Bestand), wie sie ihre Wohnsituation gerne ändern würden (Bewerbung auf Inserate) und wie oder wem dieser Wohnungswunsch erfüllt wird (Zuschlag). Zentral dabei ist, dass dies mit Daten gemacht wird, die tatsächliche Präferenzen von Mietenden aufzeigen (revealed preferences mittels verbindlicher Bewerbungen). Damit lassen sich Wohnpräferenzen zeitnah, regional und für einzelne Bevölkerungsgruppen verfolgen. Potenzielle Fehlallokationen zwischen Angebot und Nachfrage können so früh erkannt werden.
Andererseits werden Marktanspannungen gemessen, um zu erkennen, wo allenfalls Angebots- oder Nachfrageüberhänge bestehen. Hierzu dienen Indikatoren zu Mietbelastung, Mietpreisen, Belegung und Flächenkonsum jeweils unterschieden nach Wohnungstyp, sozioökonomischen Merkmalen und Region/Markttyp.